Видео версия в конце страницы
Исходя из той информации, которая опубликована в Интернете, следует, что продажи квартир в Грузии, ну например в столице, в Тбилиси, по состоянию уже на пример, на март 2020 года, если сравнивать с этим же месяцем 2018 и 2019 годов, упали соответственно на 13.3% и 10%, а вот если уже сравнивать, апрель 2020 года, с апрелем 2018 и 2019 годов, то тут уже совершенно другие цифры: количество квартирных сделок, по сравнению с 2018 годом упала на 92%, а по сравнения с 2019 - на 92,3%
Это, я напомню, данные по Тбилиси, по состоянию, на весну 2020 года. То есть, переводя на миллионы долларов, рынок упал с 120 миллионов $ в марте 2018 года, до 10 миллионов $ в апреле 2020.
Несложно догадаться, что виной всему стал в первую очередь коронавирус, и как следствие - объявления чрезвычайного положения в Грузии, весной 2020 года.
Кроме закрытия границ, в связи с COVID 19, в Грузии, были остановлены на два месяца стройки, что также оказало отрицательное влияние на местный рынок недвижимости. Плюс ограничения на транспортные перевозки, усложнило доставку рабочих на строительные объекты.
Ухудшение потребительских настроений, весной 2020 года, а также рост рисков, очень сильно напомнило экспертам ситуацию 2008-2009 годов, когда цены на недвижимость в Грузии и темпы строительства упали; после чего понадобилось три года на восстановление и начало роста. Кризис тех лет очень сильно ударил по рынку недвижимости и сектору строительства,
в 2008, 2009 годах, цены упали – на 34% в USD или на 27% в лари, строительный оборот сократился на 12%, занятость в секторе снизилась – на 28%.
Ну, а в этом году, после столь драматичной весны, о которой я вам только что рассказал, наступило лето.
И в его начале, у очень многих были оптимистичные настроения, многие надеялись на то, что коронавирус пойдет на спад, откроют границы, восстановится турпоток, ну и соответственно оживет рынок недвижимости.
Но как известно, этого не произошло. Да, на определенное время, летом, власти Грузии, немного ослабили карантинные меры, и сюда даже приехало не большое количество иностранных туристов, из определенных стран, также был разрешен внутренний туризм, но это продолжалось не долго, ну максимум пару месяцев, и это совершенно никак не улучшило ситуацию на рынке недвижимости страны.
Ну а потом, началась осень, количество заболевших коронавирусом резко пошло вверх, и правительство Грузии, вновь начало вводить различные ограничения.
В итоге, сейчас конец декабря 2020 года, и экономика страны практически остановлена - У нас полный локдаун, работают только продуктовые магазины, аптеки, магазины с кормами для животных, банки, и практически всё… Общественный транспорт не работает, и действует комендантский час. Правда стройки, в этот раз, не заморозили, они работают. И если ничего не измениться, то эта ситуация будет как минимум до конца января 2021 года.
Исходя из последних новостей этой недели, правительство Грузии планирует отменить ограничение на международное авиасообщение с февраля 21 года, но это при хорошем развитии событий... В то же время, исходя из этих же последних новостей прошедшей недели, легальное нахождение иностранцев в Грузии, которые не смогли покинуть страну из-за закрытых границ, продлили до 1 июля 2021 года.
То есть, как вы понимаете, эти две новости, очень связаны между собой, но как бы, вроде бы, немного противоречат друг другу.
Поэтому ясно то - что ничего не ясно, так сказать, поживем, увидим.
Итак, это я вам сейчас рассказал в целом про ситуацию на рынке недвижимости в Грузии.
В Батуми ситуация примерно такая же, исходя из разных источников - рынок, ещё весной этого года, упал процентов на 50, как минимум, а по некоторым данным и на все 95, ну и как вы понимаете, на данный момент, в лучшую сторону ничего не изменилось...
В Батуми сейчас практически все застройщики предлагают различные по величине скидки на свои квартиры, дают более выгодные условия рассрочки, а также уменьшают первый взнос. В некоторых проектах, первый взнос, вообще не нужен, то есть вы можете купить квартиру в рассрочку, лет так на пять, просто подписав договор и начав платить ежемесячные, или ежеквартальные платежи.
То есть, сейчас, практически все эксперты утверждают, что под влиянием коронавируса настроения на рынке недвижимости Грузии, в целом, и в Батуми, в частности, очень заметно ухудшились. Ну собственно говоря, для этого и экспертом быть не нужно, это и так всем очевидно.
Например, на вторичном рынке недвижимости Батуми, сейчас огромное количество предложений с формулировкой - “срочно продается! Дешевле чем у застройщика", - и это реально предложения по весьма привлекательным ценам. Ну то есть люди, которых, текущий кризис застал врасплох, и у них возникли проблемы с доходами, и им очень нужны сейчас деньги, вынуждены фиксировать свои убытки и продавать свою недвижимость дешевле чем брали.
Но продать, в Батуми, на сегодняшний день, недвижимость, за живые деньги, а не в рассрочку, достаточно сложно, так как рынок Батуми, был в большинстве своем ориентирован на иностранных покупателей, которых сейчас стало очень мало, и сейчас, как вы понимаете, с иностранными покупателями, происходят только дистанционные сделки. Ну а при таких сделках, в основном покупают строящиеся квартиры, у застройщика, в рассрочку. И правильном подходе, сейчас реально найти интересные варианты, по интересным ценам, которых, потом, уже скорее всего не будет.
Но, А вот покупать уже готовую квартиру, у частного лица, дистанционно, и оплачивается 100% - практически никто не хочет.
Итак, сейчас, после всего вышесказанного мной, наверное, вы ожидаете от меня, что я скажу, как и все, в принципе, в таких случаях, - что именно сейчас - открылось "окно возможностей", и если у вас были планы купить недвижимость в Батуми, то делать это нужно именно в ближайшее время. То есть сейчас - самый подходящий момент, и можно покупать любые варианты…
Но я этого говорить не буду, потому что, с одной стороны это так, но с другой стороны это не совсем так… И сейчас, я объясню, что я имеею ввиду.
Понимаете, делать глобальные выводы о ситуации на рынке недвижимости Грузии, на данном этапе преждевременно.
С одной стороны, да, вполне возможно, что параллельно с частичным или полным снятием ограничений, введенных в Грузии из-за распространения COVID 19, которое вполне возможно, в лучшем случае, может произойти весной 2021, количество сделок по недвижимости начнет увеличиваться, на фоне новой волны спекулятивных инвесторов, которые в такие периоды становятся активными, благодаря чему, соответственно возможно и начнется восстановления рынка недвижимости.
И кстати, да, МВФ, ещё весной этого года прогнозировал падение ВВП страны на 4%, в 20м году, собственно говоря, как я понимаю, это и произошло, даже если не больше. И этот же самый МВФ, в тоже время говорил о вероятном, последующем росте ВВП Грузии в 2021 году – на как минимум на 3%.
То есть это я всё к тому, что то негативное влияние, которое оказал на рынок недвижимости коронавирус, постепенно может сойти на нет.
Но с другой стороны, рынок недвижимости Грузии в целом и Батуми в частности, это немножко разные вещи.
Дело в том, что для Батуми, коронавирус - это не единственная проблема, которая влияет на рынок недвижимости.
Ещё до коронавируса, в Батуми, именно в городе, было не так уж всё и хорошо.
Дело в том, что количество новостроек здесь очень большое, и этажность некоторых из них, тоже очень большая, то есть количество новых возводимых квадратных метров, в городе, росло гораздо большими темпами, чем спрос на них.
Хаотичная застройка и отсутствие должного государственного контроля, превратило Батуми в одну сплошную стройку, и немного, частично заброшенную. Что привело, ещё до появления коронавируса к остановке роста цен на квартиры, именно в городе.
Но, определенных загородных проектов - это не коснулось.
Ещё до коронавируса, в Батуми, имелось некоторое количество недостроенных высотных домов, чьи владельцы в какой-то момент исчерпали все ресурсы и оставили объект на стадии бетонных конструкций в несколько этажей. Эти недострои есть во многих местах города.
Ну а сейчас, из-за того, что коронавирус, по факту, усугубил все проблемы застройщиков, существует большая вероятность того, что некоторые новостройки Батуми, которые ещё несколько месяцев назад - строились и активно рекламировались, в связи с этой ситуацией, остановятся, некоторые в лучшем случае на пару лет, а некоторые возможно на совсем…
То есть, сейчас, если какая то новостройка строиться, но переносит срок завершения строительства например на год, то это ещё нормально, тут в принципе и раньше мало какие застройщики сдавали объекты ровно в срок, а вот если вы купили квартиру в какой-то новостройке, которая на данный момент вообще приостановилась, и новый срок завершения строительства вам сообщают не очень убедительно, либо на звонки в офис вообще никто не отвечает, то это уже повод для беспокойства.
Это я всё к тому, что покупать в ближайшем будущем, квартиры в строящихся домах, самостоятельно, основываясь, только на рекламе застройщика, весьма рискованно. Вы можете заключить договор с застройщиком, имеющим плохую репутацию.
То есть принимать решение без консультации, с экспертом - человеком, который не имеет отношение к застройщику, а является независимым лицом, но в тоже время, работает именно на рынке продаж квартир, ну то есть риелтором, и который владеет, реально объективной информацией, о том или ином проекте, и строительной компании, в частности, - на данный момент весьма опасно. Вы же понимаете, что не правильно выбранные объект, может стать причиной потери ваших денег.
Более того, акцентирую ваше внимание на том, что далеко не все строящиеся проекты в Батуми, подходят именно, например, для инвестиций, то есть, вероятность того, что вы сможете заработать в будущем деньги, перепродав купленную вами квартиру дороже, или сдавая её в аренду, в большинстве проектах невероятно мала.
Ну просто, уже хотя бы только потому, что количество новых строящихся квартир, здесь, как я уже сказал, просто невероятное, и оно давно уже превысило спрос на них, и возможно даже, превышает, количество потенциальных туристов, которые смогут сюда, в будущем приехать для отдыха в этих квартирах.
Ну просто понимаете, здесь ведь новый то аэропорт, на данный момент никто не строит, а у действующего аэропорта, есть определенная пропускная способность, и она в ближайшее время не увеличится в тысячи раз, как например увеличилось и продолжает расти, количество новых квартир.
Также, ещё один момент, у большинства проектов - нет своих дворов, то есть, нет вообще никакой своей собственной территории, не предусмотрены, ни детские площадки, ни места отдыха и прогулок.
Ну то есть вы же понимаете, что вот этот вот нюанс, что выходя из подъезда вы сразу попадаете на проезжую часть, и гулять вам, например с ребенком просто негде, в будущем, не будет конкурентным преимуществом, это же очевидно.
И это я уже не говорю, об отсутствии инфраструктуры во многих бюджетных проектах и отсутствии парковочных мест - это вообще тут беда.
И плюс ещё ко всему этому, если вы не знали - большинство строящихся и уже построенных зданий не соответствуют нормам строительства и СНИПам. Ни по качеству, ни по безопасности. Дома не только теряют "товарный" вид уже через пару лет после сдачи, но и иногда, от них даже отваливаются балконы, осыпается штукатурка и срываются лифты, ну а в случае пожара, я вообще не представляю, что тут будет в некоторых зданиях…
Ну что, этой информации, я думаю, наверное достаточно для того, чтобы вы согласились со мной, что покупать недвижимость в Батуми без помощи эксперта весьма рискованное дело.
Если вы не хотите потерять свои деньги на инвестициях в недвижимость в Батуми - обращайтесь к специалистам.
Подбор и объективная оценка инвестиционных проектов, а также подбор, такой недвижимости, в которой вам будет комфортно проживать на постоянной основе, а также юридическое сопровождение сделок - это то, чем занимается мое агентство недвижимости в Батуми.
Напишите, мне ваш бюджет, вашу цель покупки недвижимости, ваши критерии отбора вариантов и ваши ожидания от такой покупки, и я вам честно отвечу, возможно это или нет.
Отправить заявку на подбор недвижимости:
Также, напоминаю, что помимо всего этого, мы помогаем с получением вида на жительство в Грузии, можем вам открыть, дистанционно счет в Грузинском банке, ну и конкретно в данный период “закрытых границ”, можем помочь с получением разрешения на въезд в Грузию, в качестве фрилансера.
Но, а теперь давайте перейдем наверное к самой интересной для многих части статьи - к моим рекомендациям, что и когда лучше покупать.
Итак, в целом я по-прежнему считаю Батуми очень перспективным городом, но рынок недвижимости Батуми, очень многообразный и весьма специфичный, и если говорить, в том ключе, чтобы я мог вам порекомендовать, либо не по рекомендовать, то наверное, чтобы оставаться максимально корректным, я скажу так:
- Если вы преследуете, например, инвестиционную цель, и рассматриваете для приобретения какую нибудь студию в бюджетной новостройке, не на первой линии моря, без своей территории и инфраструктуры, то наверное, эту покупку совершать не нужно, это весьма рискованно. То есть, "игры в инвесторов", с небольшими суммами, в каких-то бюджетных многоэтажных домах - это весьма опасная вещь. Вероятность того, что квартиры в таких домах будут в будущем востребованы - под большим вопросом.
То есть - чем, комплекс ближе к морю, чем лучше вид из окон квартиры, которую вы выберите, чем у него больше своя территория, чем лучше его инфраструктура - тем он лучше, именно для инвестиций.
Но, таких вариантов, в Батуми не очень много, их можно пересчитать по пальцам.
Ну и выбирать, нужно, как я считаю, квартиры, как минимум с одной спальней, потому что, студий, здесь, просто невероятное количество и конкуренция именно в этом сегменте будет очень серьезная и плюс, это прямая конкуренция, ещё и с гостиничными номерами, которых здесь тоже очень много.
Более того, я считаю более перспективным - сегмент загородной недвижимости, то есть речь идет о загородных домах, коттеджах таунхаусах, виллах, этот сегмент рынка, сейчас только формируется, и на нём ещё нет такой большой конкуренции, да и коронавирус, немного даже увеличил спрос, и интерес именно к такуой недвижимости.
Ну вот например, если бы у меня была большая семья, и я ехал бы на отдых на автомобиле, то однозначно бы, для меня, было бы более выгодно и удобно арендовать не квартиру, а именно какой-то отдельный загородный домик.
Пример: ВИЛЛА С ЛИЧНЫМ ВИДОВЫМ БАССЕЙНОМ, В ПРИГОРОДЕ БАТУМИ
Ну и возвращаясь к основной теме - что ещё я могу порекомендовать:
- Я очень верю в перспективы, определённых загородных жилых комплексов и загородных апарт отелей, их тут не так уж и много, у них не такая большая этажность, как в городских проектах, то есть конкуренция в них, будет гораздо меньше чем городских проектах.
И также, если приводить опять себя в пример, то если бы я например жил в каком-то крупном мегаполисе, и поехал на отдых с семьей, то я бы не поехал в квартиру в городе, для меня город и отдых несовместимые вещи, я не хочу выходить из подъезда и садится в такси чтоб доехать до городского пляжа, такой отдых не меня,
я бы например точно предпочел провести свой отпуск, именно в каком-нибудь загородном отеле, жилом комплексе или апартотеле.
И я думаю, у многих людей такие же предпочтения.
Пример, загородного апартотеля с очень большой собственной территорией и шикарной инфраструктурой:
Премиум курорт с шикарной и очень большой, благоустроенной территорией
Ну, а если вы например хотите купить квартиру в пригороде, для постоянного проживания, в тихом, спокойном, уединенном месте, и для вас не имеет значения наличие аквапарка на территории, как например в предыдущем апартотеле, то в принципе, думаю, вас мог бы вполне устроить, например, вот этот вот соседний жилой комплекс:
В отличие от апарт-отеля здесь квартиры продаются в состоянии белый каркас и вы можете сделать в них перепланировку и свой ремонт и эти дома газифицированы. Купить их можно в том числе и беспроцентную рассрочку от компании застройщика.
Но а теперь самое главное - когда всё таки лучше покупать недвижимость в Батуми, прямо сейчас, в ближайшее время, или дождаться весны, либо может быть лета?
Тут ситуация следующая, если у вас уже сейчас приготовлены деньги и есть желание, и вы рассматриваете новостройку на стадии строительства, и вы со своими деньгами находитесь в такой стране, в которой не совсем стабильная и прогнозируемая экономическая и политическая ситуация, и вы переживаете о том, что в ближайшем будущем из вашей страны будет сложно вывести деньги за рубеж, и возможно даже отключат переводы SWIFT, то наверное, если вы сможете, так сказать, правильно отделить зёрна от плевел, то есть самостоятельно или с чьей то помощью правильно подобрать именно тот вариант, который будет соответствовать, именно вашим целям и вашим критериям, то думаю да, это лучше сделать именно сейчас, либо в ближайшее время, так как сейчас есть новогодние скидки и можно выбрать интересные варианты по хорошим ценам.
Сделку, как вы понимаете, можно сделать дистанционно, о том как проходит дистанционное сделка, подробно, пошагово, я рассказываю при личной консультации.
Дожидаться открытия границ и возобновления авиасообщения, наверное не совсем логично, так как когда это произойдет, скорее всего интересные варианты по хорошим ценам уже закончаться.
Ну вы сами понимаете, когда возобновится турпоток, количество потенциальных покупателей недвижимости здесь увеличится.
И разумеется, застройщики, оставшиеся в продаже квартиры, наверное, уже не будут продавать со скидками. Ну а какой в этом будет резон, если рынок пойдет вверх...
Это я сейчас, разумеется говорю про интересные варианты квартир именно в определённых, перспективных проектах в городе, и пригороде, а также про сегмент загородных домов.
А так как, в целом, Я конечно не совсем уверен, что например какая-то бюджетная недвижимость в Батуми, будет в будущем как-то дорожать.
Поэтому, если ваш бюджет ограничен, и вы хотите купить бюджетную студию, исключительно для личного пользования,
то наверное, в этом случае, вам можно и подождать открытия границ…
